Boomer-Immobilien

Silver Tsunami: Die Umverteilung ohne Nachfrage?

Seit Jahren wird Al Bundy als Paradebeispiel für ein Lebensmodell angeführt, das vielen jungen Menschen heutzutage immer utopischer erscheint: Mit seinem mittelständischen Gehalt konnte der chronisch missmutige Schuhverkäufer sowohl ein eigenes Haus als auch die darin lebende Familie finanzieren.

Hinter der ironischen Betrachtung steckt eine reale Verschiebung: In der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts reichte ein durchschnittliches Einkommen deutlich häufiger aus, um Wohneigentum zu erwerben. Davon haben besonders die sogenannten Babyboommer profitiert; also Menschen, die zwischen 1946 und 1964 zur Welt gekommen sind.

Was sich seitdem verändert hat, ist weniger der individuelle Lebensstil als vielmehr die ökonomische Struktur – Immobilienpreise sind deutlich schneller gestiegen als Einkommen, sichere Vollzeitstellen seltener, der Zugang zu Eigentum hat sich verschärft.

Wo gibt es besonders viele Eigentümer?

Wie die Immobilienplattform Jacasa ermittelt hat, befinden sich im bundesweiten Schnitt rund 32 Prozent aller Eigentumsimmobilien in Boomer-Besitz (basierend auf 289 Landkreisen). Hotspots verteilen sich vor allem über Osten und Westen der Republik, wobei ländliche Regionen tendenziell höhere Quoten aufweisen:

• Uckermark in Brandenburg 48 Prozent
• Ennepe-Ruhr-Kreis in Nordrhein-Westfalen 45 Prozent
• Landkreis Meißen in Sachsen 44 Prozent
• Kreis Recklinghausen in Nordrhein-Westfalen 43 Prozent
• Saalfeld-Rudolstadt in Thüringen 43 Prozent

Noch deutlich höher liegt die Anzahl der Babyboomer, die in eigenem Besitz wohnen, laut Jacasa in den Großstädten: 57 Prozent entsprechen demnach dem nationalen Durchschnitt der Altersgruppe.

Besonders hohe Werte weisen Leipzig (etwa 80 Prozent) und Berlin (77 Prozent) auf, was die Analysten mit der DDR-Vergangenheit beziehungsweise einer "tief verwurzelten Mietkultur" begründen – beide Faktoren bedingen, dass das überhaupt vorhandene Eigentum vergleichsweise spärlich gesät ist.

Was ist der Silver Tsunami?

Bedingt durch den demographischen Wandel werden viele dieser Eigentumsimmobilien in absehbarer Zukunft frei – sei es, weil ihre bisherigen Bewohner sie für einen gutbezahlten Lebensabend verkaufen oder aber an ihre Nachfahren vererben.

Jacasa schätzt, dass zwischen 2040 und 2050 die Eigentumsverhältnisse mehrerer Millionen Immobilien neu geordnet werden dürften. In der Schweiz sei dieses Phänomen bereits als "Silver Tsunami" bekannt, da zahlreiche Häuser und Wohnungen in einstigem Boomer-Besitz den Immobilienmarkt regelrecht fluten.

Sind das angesichts der vielfach vermeldeten Wohnungsnot nicht positive Aussichten? Aktuellen Studien zufolge soll es in der Bundesrepublik an rund 1,4 Millionen Wohnungen mangeln – allerdings primär im vergleichsweise erschwinglichen Segment. Zudem konzentriert sich diese Nachfrage vor allem auf Großstädte und Ballungsräume, während ländliche Regionen schon jetzt vermehrt mit Leerstand kämpfen.

Empfehlungen für Mieter, Familien und Eigentümer

Dieses strukturelle Ungleichgewicht könnte durch den Silver Tsunami massiv verschärft werden: Ein wachsender Teil der frei werdenden Immobilien befindet sich genau dort, wo die Nachfrage ohnehin schwach ist.

Während in Metropolen weiterhin zu wenig gebaut wird und Preise hoch bleiben, droht auf der Gegenseite ein Überangebot in Gebieten, die parallel an wirtschaftlicher Dynamik einbüßen.

Jacasa zählt 14 Landkreise zu sogenannten Doppelrisiko-Regionen, in denen ein wachsende Angebot auf eine sinkende Nachfrage trifft. Aufgrund einer schon jetzt hohen Leerstandquote sind folgende Kandidaten besonders gefährdet:

• Altenburger Land 15 Prozent
• Zwickau 13 Prozent
• Vogtlandkreis 13 Prozent
• Görlitz 12,2 Prozent
• Erzgebirgskreis 11,9 Prozent
• Burgenlandkreis 10,9% Prozent
• Salzlandkreis 10,7 Prozent
• Stendal 10,5 Porzent

Aus der absehbaren Entwicklung leitet Jacasa konkrete Handlungsempfehlungen für verschiedene Gruppen ab: Eigentümer sollten einen Verkauf nicht zu lange hinauszögern, da mit zunehmendem Angebot in den kommenden Jahren spürbarer Preisdruck entstehen könnte.

Für Mieter eröffnet sich hingegen in besonders betroffenen Regionen die Aussicht auf Entlastung, da ein wachsendes Angebot die Mietentwicklung bremsen oder stabilisieren könnte.

Junge Familien wiederum könnten zu den Gewinnern zählen, sofern sie räumlich flexibel sind: Gerade in ländlichen Lagen dürften sich durch den demografischen Wandel vergleichsweise günstige Einstiegsmöglichkeiten in den Immobilienmarkt ergeben.

• https://www.jacasa.de