Milliardenmarkt

Gesundheitsimmobilien: Investoren stecken in Deutschland bereits mehr Geld hinein als im gesamten Vorjahr

Pflegeheime, Rehakliniken und Ärztehäuser wechselten in den ersten neun Monaten 2026 für 2,05 Milliarden Euro den Besitzer. Große Portfoliokäufe treiben den deutschen Markt, doch auch Family Offices greifen zu. Entscheidend für Investoren bleibt die Qualität der Betreiber.

Der deutsche Markt für Gesundheitsimmobilien hat nach drei Quartalen bereits das Transaktionsvolumen des gesamten Jahres 2025 übertroffen. Nach einer Analyse des Immobiliendienstleisters CBRE wurden von Januar bis September 2026 Objekte für 2,05 Milliarden Euro gehandelt. Insbesondere größere Portfoliotransaktionen trugen zum Ergebnis bei.

Pflegeheime machten nahezu die Hälfte des Volumens aus. Auf Platz zwei folgten Rehakliniken: Ein Paket mit 20 Einrichtungen prägte das dritte Quartal maßgeblich. Auch Ärztehäuser und Gesundheitszentren fanden Käufer.

"Die Nachfrage nach Gesundheits- und Pflegeleistungen folgt stärker der Demografie als der Konjunktur", sagt Marco Schnell, Head of Portfolio Investment & Alternatives bei CBRE. Das langfristige Nachfragepotenzial interessiere auch internationale Kapitalgeber, darunter Private-Equity-Investoren und Pensionskassen.

Family Offices kaufen kleinere Objekte

Neben den großen Immobilienpaketen werden auch Einzelobjekte gehandelt. Bei Kaufvolumen von etwa zehn bis 15 Millionen Euro treten laut CBRE unter anderem Family Offices und Spezialfonds auf.

Beim Seniorenwohnen bleibt die Aktivität dagegen begrenzt. Als Gründe nennt CBRE das geringe Angebot geeigneter Bestandsobjekte und die Neubaupreise. Betreiberstrukturen und Wohnkonzepte befinden sich zudem noch in der Entwicklung. Wenige Abschlüsse seien deshalb nicht mit mangelndem Investoreninteresse gleichzusetzen.

Betreiberqualität entscheidet

Der wachsende Pflegebedarf allein macht eine Immobilie noch nicht zu einer sicheren Anlage. "Gesundheitsimmobilien bleiben ein Markt für Spezialisten. Die Qualität und Professionalität der Betreiber sind für Investoren entscheidend", sagt Anna Maria Burrichter, Associate Director Research bei CBRE.

Zugleich beobachtet sie Verkaufsinteresse bei Eigentümergemeinschaften und Privateigentümern, die ihre bislang aufgeteilten Immobilien gemeinsam veräußern möchten. "Dabei spielen unter anderem Nachfolgefragen und der Wunsch, die Verantwortung für Betreiberthemen abzugeben, eine Rolle."

Auf Betreiberseite registriert CBRE wieder mehr Zusammenschlüsse und Übernahmen, die über insolvenzbedingte Transaktionen hinausgehen. Größere Betreiber verfügen demnach häufig über etablierte Strukturen für Betriebsführung, Berichterstattung und die Erfüllung ihrer Mietverträge.

Renditen könnten weiter steigen

Die Spitzenrendite für Pflegeheime liegt laut CBRE derzeit bei 5,5 Prozent, gemessen als Nettoanfangsrendite. Für das Schlussquartal erwartet der Immobiliendienstleister einen weiteren Anstieg. Die Kennzahl beschreibt das Verhältnis der anfänglichen Nettomieteinnahmen zum Kaufpreis einschließlich Erwerbsnebenkosten; sie ist keine garantierte Gesamtrendite.

Weitere größere Immobilienpakete befinden sich laut CBRE im Markt. Ob daraus Abschlüsse werden, hängt auch davon ab, ob Käufer und Verkäufer bei ihren Preisvorstellungen zusammenfinden. Die offene Ausgestaltung der Pflegereform führt nach Einschätzung des Unternehmens bislang zu keiner grundlegenden Verunsicherung der Investoren.