Die Bauzinsen haben sich innerhalb eines Jahres deutlich verteuert. Wie tagesschau.de berichtet, werden für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung derzeit rund 4,1 bis 4,2 Prozent fällig. Vor einem Jahr lag das Zinsniveau noch bei 3,4 Prozent.
Schon dieser Unterschied kann bei größeren Kreditsummen erheblich ins Gewicht fallen. Finanztip hat die Auswirkungen anhand einer Finanzierung über 300.000 Euro berechnet. "Wir haben das für eine Finanzierung von 300.000 Euro ausgerechnet. Da macht das 250 Euro im Monat mehr aus", sagt Immobilienexperte Dirk Eilinghoff.
Die höheren Finanzierungskosten hinterlassen bereits Spuren. Nach Angaben der Bundesbank sank die Nachfrage nach Wohnungsbaukrediten im zweiten Quartal so stark wie seit drei Jahren nicht mehr. Gleichzeitig verschärften Banken ihre Kreditstandards. Der Nettoanteil der Institute mit strengeren Vorgaben erhöhte sich von vier Prozent im Vorquartal auf sieben Prozent.
Als Gründe nannten die Banken höhere Kreditrisiken, gestiegene Refinanzierungskosten und eine geringere Risikotoleranz. Die Entwicklung trifft auf einen Finanzierungsmarkt, der zuvor wieder mehr Dynamik gezeigt hatte. Bereits 2025 war das Neugeschäft mit Wohnimmobilienfinanzierungen deutlich gestiegen.
Warum die Bauzinsen wieder steigen
Für die Entwicklung der Bauzinsen ist vor allem das langfristige Zinsniveau am Kapitalmarkt entscheidend. Die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen sind zuletzt deutlich gestiegen. Mitte September erreichten sie zeitweise ein Niveau, das seit gut 17 Jahren nicht mehr verzeichnet worden war.
Steigende langfristige Renditen verteuern die Refinanzierung der Banken. Höhere Kosten können sich wiederum in den Konditionen für Immobilienkredite niederschlagen.
Zusätzlichen Druck erzeugen die hohen Energiepreise infolge des Iran-Kriegs. Sie haben an den Finanzmärkten die Sorge vor einer länger anhaltenden Inflation verstärkt. Interhyp-Vorstandschef Jörg Utecht erwartet deshalb vorerst keine schnelle Entspannung. "Käuferinnen und Käufer sollten sich darauf einstellen, dass das Niveau vorerst oberhalb der Vier-Prozent-Marke bleibt."
Wie sich die Bauzinsen in den kommenden Monaten entwickeln, bleibt allerdings unsicher. Sollte sich der Iran-Konflikt entspannen, könnten sinkende Energiepreise den Inflationsdruck dämpfen. Niedrigere Anleiherenditen könnten in diesem Fall tendenziell auch die Bauzinsen entlasten.
Energieeffizienz beeinflusst die Finanzierung
Neben Zinssatz, Eigenkapital und Immobilienwert spielt auch der energetische Zustand eines Gebäudes eine zunehmend wichtige Rolle. Nach Angaben der Bundesbank haben Banken ihre Kreditrichtlinien für Immobilien mit schlechter Energieeffizienz zusätzlich verschärft. Bei Gebäuden mit aktuell oder künftig hoher Energieeffizienz wirkten Klimaaspekte dagegen leicht lockernd.
"Je schlechter die Energieeffizienz, umso niedriger ist in der Regel auch der Wert der Immobilie", erklärt Eilinghoff. Dies berücksichtigen auch Banken bei ihrer Finanzierung. Bei einem schlechter bewerteten Objekt kann entsprechend weniger Kredit zur Verfügung stehen als bei einer gut sanierten Immobilie.
Damit wird die Energieeffizienz zu einem weiteren Faktor in der Finanzierungskalkulation. Für Käufer:innen und andere Marktteilnehmer rückt neben Kaufpreis und Zinssatz auch die energetische Qualität des Objekts stärker in den Fokus.
Anschlussfinanzierung wird ebenfalls teurer
Das höhere Zinsniveau betrifft nicht nur neue Immobilienkredite. Auch Eigentümer:innen mit auslaufender Zinsbindung müssen neu kalkulieren. Bei der Anschlussfinanzierung können deutlich höhere Zinssätze fällig werden als beim bestehenden Darlehen.
Allerdings ist die Restschuld nach mehreren Jahren der Tilgung häufig geringer als zu Beginn der Finanzierung. "Die tatsächliche monatliche Mehrbelastung fällt in vielen Fällen viel geringer aus als der reine Vergleich der Zinssätze vermuten lässt", sagt Interhyp-Experte Thomas Kreil.
Eine Möglichkeit, sich frühzeitig Konditionen für die Anschlussfinanzierung zu sichern, ist ein Forward-Darlehen. Dabei wird die Finanzierung bereits Monate oder Jahre vor dem Ende der bestehenden Zinsbindung vereinbart. Der neue Kredit startet erst später, die Konditionen werden jedoch schon beim Abschluss festgelegt. Dafür verlangen Banken in der Regel einen Zinsaufschlag.
Finanztip-Experte Eilinghoff rät bei ausreichend zeitlichem Vorlauf nicht zu überstürzten Entscheidungen. "Wenn ich jetzt noch ein Jahr Zeit hätte, würde ich nicht sofort ein Forward-Darlehen abschließen, sondern lieber noch ein paar Wochen oder Monate abwarten. Das ist allemal noch früh genug."
Abwarten bedeutet allerdings nicht, die Suche nach einer Anschlussfinanzierung aufzuschieben. Eilinghoff warnt insbesondere davor, erst spät aktiv zu werden und anschließend das Angebot der bisher finanzierenden Bank ungeprüft zu akzeptieren. Ein Wechsel zu einem anderen Institut sei häufig weniger kompliziert als angenommen. Für die Abtretung der Grundschuld würden meist einige Hundert Euro fällig, die sich durch einen besseren Zinssatz vergleichsweise schnell ausgleichen könnten.
Bei Bauzinsen von mehr als vier Prozent gewinnt der Vergleich der Finanzierungskonditionen damit zusätzlich an Bedeutung. Schon geringe Zinsunterschiede können sich über eine lange Laufzeit deutlich summieren. Für Immobilienkäufer:innen, Eigentümer:innen und professionelle Marktteilnehmer wird die Finanzierung damit wieder zu einem zentralen Bestandteil der Gesamtkalkulation.
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