Hamburg führt beim Anstieg, München beim Preis: Wer die Mietmärkte deutscher Großstädte vergleicht, muss zwischen Dynamik und Kostenniveau unterscheiden. In Hamburg lagen die Angebotsmieten im dritten Quartal 2026 um 6,7 Prozent über dem Vorjahresquartal. In München fiel der Zuwachs mit 4,8 Prozent geringer aus. Mit durchschnittlich 23,70 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter bleibt die bayerische Landeshauptstadt jedoch der teuerste der untersuchten Mietmärkte.
Das geht aus dem am 15. Oktober veröffentlichten GREIX-Mietpreisindex des Kiel Instituts für Weltwirtschaft hervor. Im Durchschnitt der 37 erfassten Städte und Regionen stiegen die Angebotsmieten um 3,7 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal und um 1,2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2026. Gemeint sind die in Wohnungsanzeigen verlangten Mieten, nicht die Mietzahlungen aus bestehenden Verträgen.
Mietanstieg im Städtevergleich: Hamburg vor Düsseldorf und Köln
Unter den acht größten deutschen Städten entwickelten sich die Angebotsmieten binnen eines Jahres sehr unterschiedlich. Der Vergleich des dritten Quartals 2026 mit dem dritten Quartal 2025 ergibt:
- Hamburg: plus 6,7 Prozent
- Düsseldorf: plus 5,4 Prozent
- Köln: plus 5,4 Prozent
- München: plus 4,8 Prozent
- Frankfurt am Main: plus 3,7 Prozent
- Stuttgart: plus 1,9 Prozent
- Leipzig: plus 1,9 Prozent
- Berlin: plus 1,4 Prozent
Alle Angaben sind nominal, also nicht inflationsbereinigt. Zwischen Hamburg und Berlin liegen beim jährlichen Mietanstieg 5,3 Prozentpunkte.
Berlins vergleichsweise niedrige Jahresrate bedeutet allerdings keine Entwarnung für Wohnungssuchende. Gegenüber dem unmittelbar vorangegangenen Quartal stiegen die Angebotsmieten dort um 2,1 Prozent – stärker als in den anderen sieben Metropolen. Düsseldorf folgte mit zwei Prozent, während die Angebotsmieten in Köln gegenüber dem Vorquartal unverändert blieben.
Der Unterschied zeigt, warum beide Zeiträume relevant sind: Der Jahresvergleich beschreibt die Entwicklung über zwölf Monate. Der Quartalsvergleich macht jüngste Bewegungen sichtbar, kann aber auch saisonale Einflüsse enthalten.
Was kostet eine Mietwohnung in München, Frankfurt oder Leipzig?
Beim Mietniveau ist der Abstand zwischen den Städten erheblich. Für neu angebotene Wohnungen weist die Auswertung im dritten Quartal 2026 folgende durchschnittliche Kaltmieten aus:
- München: 23,70 Euro pro Quadratmeter
- Frankfurt am Main: 17,90 Euro pro Quadratmeter
- Hamburg: 16,50 Euro pro Quadratmeter
- Stuttgart: 16,40 Euro pro Quadratmeter
- Köln: 16,00 Euro pro Quadratmeter
- Berlin: 15,80 Euro pro Quadratmeter
- Düsseldorf: 15,10 Euro pro Quadratmeter
- Leipzig: 10,40 Euro pro Quadratmeter.
Wie groß die Unterschiede im Haushaltsbudget ausfallen können, verdeutlicht eine Modellrechnung: Multipliziert man die jeweiligen Durchschnittswerte mit 80 Quadratmetern, ergeben sich in München 1.896 Euro monatliche Kaltmiete, in Frankfurt 1.432 Euro und in Leipzig 832 Euro. Zwischen München und Leipzig liegen damit rechnerisch 1.064 Euro im Monat beziehungsweise 12.768 Euro im Jahr.
Die Rechnung dient der Orientierung. Sie ist kein gesondert ermittelter Durchschnittspreis für 80-Quadratmeter-Wohnungen. Lage, Zustand und Ausstattung können die tatsächliche Miete erheblich verändern; Betriebs- und Heizkosten kommen hinzu.
Wo sind die Angebotsmieten vergleichsweise niedrig?
Die niedrigsten durchschnittlichen Angebotskaltmieten unter den untersuchten Städten finden sich in:
- Chemnitz: 6,30 Euro pro Quadratmeter
- Gelsenkirchen: 7,70 Euro pro Quadratmeter
- Duisburg: 8,60 Euro pro Quadratmeter
- Hamm: 8,60 Euro pro Quadratmeter
Auch jenseits der acht größten Städte steigen die Mieten jedoch teilweise kräftig. Im Jahresvergleich verzeichneten etwa Bochum ein Plus von 6,3 Prozent, Augsburg von 5,6 Prozent und Mannheim von fünf Prozent. Ein vergleichsweise günstiger Standort muss deshalb nicht zugleich ein Markt mit geringer Preisdynamik sein.
Warum Bestandswohnungen stärker zulegen als Neubauten
Bei neu angebotenen Bestandswohnungen erhöhten sich die Mieten innerhalb eines Jahres um 3,7 Prozent, bei Neubauwohnungen um 3,3 Prozent. Deutlicher fällt der Unterschied gegenüber dem Vorquartal aus: Hier stehen 1,2 Prozent im Bestand einem Anstieg von 0,6 Prozent im Neubau gegenüber.
„Bestand“ bezeichnet in dieser Auswertung bestehende Wohnungen, die zur Vermietung angeboten werden. Die Zahlen sagen nicht aus, dass sich laufende Mietverträge entsprechend verteuert haben.
Hinzu kommt ein Unterschied bei den Inseratslaufzeiten: In den acht größten Städten waren Neubauwohnungen im Durchschnitt der letzten vier Quartale rund 14 Tage länger inseriert als Bestandswohnungen. Das Institut nennt die hohen Neubaumieten als mögliche Erklärung: Bei diesem Preisniveau komme ein kleinerer Kreis von Haushalten als Mieter infrage.
Ein nachgewiesener ursächlicher Zusammenhang ist das jedoch nicht. Ebenso wenig belegen längere Inseratslaufzeiten, dass Vermieter ihre Preisforderungen senken oder sich grundsätzlich auf Verhandlungen einlassen.
Was die Mietunterschiede für Arbeitgeber bedeuten
Für Unternehmen mit überregionaler Personalsuche legen die Zahlen eine praktische Frage nahe: Was bleibt Bewerbern von einem höheren Gehalt, wenn der neue Arbeitsort erheblich teurer ist?
Der rechnerische Mietabstand zwischen München und Leipzig zeigt, welche Größenordnung allein das Wohnen erreichen kann. Bei der Bewertung eines Stellenangebots lohnt deshalb der Blick auf das verfügbare Einkommen nach Wohnkosten. Für Arbeitgeber können Unterstützung bei der Wohnungssuche, vorübergehende Unterkünfte oder ein Umzugskostenzuschuss Ansatzpunkte sein, um einen Standortwechsel zu erleichtern.
Wie stark Wohnkosten die Personalgewinnung tatsächlich beeinflussen, untersucht der GREIX-Mietpreisindex nicht. Er liefert aber eine belastbare Grundlage, um die Mietmärkte möglicher Arbeitsorte miteinander zu vergleichen.
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